La transformation en logement, solution anti-pénurie? (sujet complémentaire de l'enquête)

Des besoins de logement croissants d'un côté, des stocks de bureaux qui ne répondent plus aux attentes de l'autre. Pourquoi ne pas modifier l'affectation de ces anciens bâtiments, souvent bien placés? Le potentiel est difficile à chiffrer, mais bien identifié. « Le foncier est de plus en plus rare et les immeubles des années 70, construits dans les meilleurs endroits, sont très peu performants. A terme, cela peut représenter une bonne partie du marché », considère Thomas Lierman, directeur régional de Nacarat. Sur le papier, la mutation paraît simple, la réalité est plus complexe. Si certaines opérations voient le jour dans la métropole, elles restent encore rares et requièrent un certain nombre de conditions. « Les équilibres financiers sont souvent difficiles à trouver », relève Benoît Tirot, directeur régional d'Arthur Loyd. Il est bien plus facile de construire du neuf que de réhabiliter de l'ancien. « Ce sont des chantiers bien plus compliqués, nous ne savons jamais ce que nous allons trouver », ajoute-t-il. Pour que le prix soit acceptable pour le propriétaire et pour le promoteur, il faut un gisement de valeur important, qui passe souvent par l'augmentation de la surface du bâtiment. Or pour une extension, les règlements d'urbanisme imposent par exemple de recréer des parkings. Des exigences qui font rapidement grimper le coût des projets. L'idée présente pourtant bien des avantages : la rénovation énergétique d'un parc ancien, la densification de la ville et une offre de logement supplémentaire. Un groupe de travail incluant l'OBM et Nacarat a pour vocation de réfléchir avec les élus à la manière d'amender ces règlements d'urbanisme pour encourager ces projets.

L'exemple de l'hôtel des Postes : 57 futurs logements

Qui bénéficiera de la vue sur le Palais des Beaux-Arts depuis la coupole de ce bel immeuble haussmannien? Réponse en fin d'année, une fois le projet du promoteur Cirmad livré. La filiale de développement immobilier de Bouygues est à l'origine de ce grand chantier de réhabilitation des 6000 m2 de bureaux de la Poste. L'originalité du programme? La diversité des acquéreurs et des affectations de l'îlot. Le bailleur social Vilogia y programme 19 logements sociaux. Le groupe IRD porte le reste de l'opération. Sa société Immobilière et Territoires commercialise 28 appartements en démembrement. Innovant, le système a contribué à assurer l'équilibre financier du programme. La nue propriété est séparée de l'usufruit, dans le cas présent, cédé à Vilogia pour 17 ans. Double avantage : les investisseurs bénéficient de déductions fiscales les encourageant à s'engager et le bailleur social d'un parc de logements à moindre coût. Forélog, la cellule de l'IRD dédiée à l'accueil des cadres dans la région, y prévoit une dizaine de logements haut de gamme. Le groupe régional y crée également une crèche inter-entreprises. Sa filiale Batixis construit quant à elle une cellule commerciale de 60 m2 au rez de chaussée. « Le tour de force a été de réussir à mettre tout le monde autour de la table, y compris la ville de Lille et d'avancer dans un temps record. En moins de trois ans, l'immeuble aura été vendu, entièrement réhabilité et le chantier terminé», se réjouit Alexandre Danset, en charge du projet chez Cirmad. La rénovation énergétique se réalise dans l'optique d'un niveau BBC Effinergie. Livraison prévue en octobre 2013 pour des appartements sûrement très convoités.

Marie Raimbault