Mutation du commerce de détail : et le droit dans tout ça ?

Le commerce de détail repose sur trois modèles : grands centres commerciaux, centres de périphérie et commerces de centre-ville. Aujourd’hui tous doivent se réinventer, de manière voulue ou contrainte, pour faire face aux attentes des consommateurs et aux impératifs environnementaux. Le droit ayant toutefois figé certaines situations, ces adaptations ne sont pas toujours aisées à accompagner juridiquement.

On constate dans les grands centres commerciaux une augmentation des services (salles de sport, de loisirs, de restauration) comme par exemple au sein de la galerie des Tanneurs à Lille, en lieu et place des boutiques traditionnelles d’habillement ou de décoration. Cette situation complexifie l’analyse des valeurs locatives, car les niveaux de loyers et charges varient fortement selon les activités et les valeurs de référence perdent en pertinence. Les centres de périphérie, longtemps favorisés par des avantages fiscaux (zones franches, exonération de taxe foncière), sont aujourd’hui remis en cause en raison de l’artificialisation des sols et des nuisances sonores et visuelles. Les politiques publiques actuelles ont changé la donne. Elles favorisent le retour du commerce dans les centres-villes, désormais plus végétalisés et adaptés aux mobilités douces. On constate donc des situations de distorsion de concurrence entre les commerces ayant pu s’installer en périphérie et ceux qui, pourtant de même activité, ne le peuvent plus. Par ailleurs, les centres de périphérie sont les premiers concernés par les nouvelles contraintes environnementales telles que l’obligation d’installer des dispositifs d’ombrage sur les parkings extérieurs de plus de 500 m2 (loi Climat et résilience du 22 août 2021) ou l’obligation d’installer des bornes de recharge pour véhicules électriques sur les parkings de plus de 20 places (loi d’orientation des mobilités du 24 décembre 2019), dont la mise en œuvre est complexe car elle se heurte aux droits acquis des locataires commerciaux.

Les centres de périphérie pourraient tenter de se réinventer par la diversification et la mixité des usages en mêlant commerces, logements, bureaux, loisirs ; mais les règlements de zone n’autorisent pas toujours ces usages et sont très complexes à modifier.

Si les mutations semblent donc aller dans le bon sens du point de vue de la transition écologique, il serait opportun qu’elles s’accompagnent d’un cadre juridique plus clair, mais aussi plus souple.