Lille, nouvel eldorado de l'investissement immobilier

Les bonnes nouvelles sont suffisamment rares pour ne pas être soulignées. L'exercice 2012 du marché de l'immobilier de bureaux lillois s'avère un millésime de belle facture. « Avec 127 200 m2 de bureaux transactés, Lille réalise une année satisfaisante, et constitue un bon marché, stable et solide», déclare André Bartoszak, de l'OBM. Un cru bien meilleur que 2011, avec ses maigrelets 112 000 m2. « Si l'on sort l'exceptionnelle année 2010 et ses 160 000 m2, les chiffres sont supérieurs au niveau habituel », poursuit l'expert. Des performances d'autant plus notables qu'elles ont été réalisées en l'absence de grande opération, type Onix en 2011 (16 000 m2) qui peuvent doper les bilans mais masquer la réalité du marché. Et qu'elles s'inscrivent dans un contexte national très médiocre, en recul de 10% sur une base 2011 déjà dégradée.

Lille connaîtrait-elle un boom économique pour avoir besoin d'autant de bureaux? Attention aux raccourcis.  D'ailleurs, loin de sauter au plafond, les professionnels relativisent ces bons résultats. Primo, malgré l paradoxe apparent, le marché de l'immobilier n'est pas directement corrélé à la crise « N'allez pas croire que parce que 2000 emplois sont prévus, il faut construire des bureaux, c'est bien plus complexe », analyse André Bartoszak. Benoît Tirot (photo), directeur régional d'Arthur Lyod insiste lui sur le micro-climat lillois : « C'est avant tout un marché de chaises musicales, très endogène ». Autrement dit, les entreprises déménagent, sans forcément qu'il y ait davantage de projets de construction ou de développement économique. Et 60 % de ces mouvements ne dépassent pas quelques kilomètres. D'où le très bon score de Villeneuve d'Ascq, qui a concentré 4 transactions sur 10 l'an dernier. Situé au sud de la métropole, le secteur offre une gamme de produits et de prix très variée. « Des grands bâtiments de 3000 m2 aux petits modules de 600 en bois très tendance de Tereneo, Villeneuve d'Ascq répond à de nombreux besoins besoins », confirme Thomas Lierman de Nacarat. « A Euratech, c'est plus difficile, il faut que la mayonnaise prenne », poursuit le promoteur dont la stratégie est néanmoins d'investir les pôles de compétitivité, gisement de potentiels importants.

L'année n'a en revanche pas été très bonne pour Euralille (chiffres à venir). «Il n'y a pas eu de grosses transactions, et le secteur de la Porte de Valenciennes commencent tout juste à se louer », signale Thomas Lierman. L'Irisium, resté vide pendant deux ans, va voir Lutti s'installer prochainement sur 800 m2. Une bonne nouvelle pour Michel Bonord, qui ne doute pas de l'essor du secteur, pourtant éloigné des gares : « Ca va décoller. Dans quelque temps, la distance sera gommée », positive le successeur de Laurent Théry. Hugues Laffineur (photo) se réjouit d’avoir vu une croissance des transactions de plus de 200 m2, passées de 3 à 10 en 2012 et se dit optimiste pour 2013 : « le marché se présente plutôt bien, on sait que tout ce que l’on a dans les tuyaux ne va pas forcément se réaliser mais on devrait bien s’en sortir. Avec ses exigences de qualité, le Grenelle de l’environnement va faire du bien à la profession », indique le co-directeur de Tostain et Laffineur.

Diversification

Nombre d'acteurs du secteur se réjouissent de voir le marché s'étoffer, tant géographiquement qu'en termes de prix. La rocade nord-ouest a été particulièrement dynamique au troisième trimestre. L'émergence de Rivéo sur les rives de la Deûle ou du parc de l'Innovation où se sont implantés Kbane et Altermove en sont des exemples. « C'est un signe de maturité de notre marché de le voir se diversifier et d'avoir une palette de prix ouverte », se réjouit Vincent Martin,  directeur régional tout juste retraité de BNP Paribas Real Estate. Thomas Lierman entend, lui, pousser une segmentation qu'il juge encore insuffisante dans la métropole : « A Tourcoing, on est sorti à 125 € le mètre carré en neuf. Il ne faut pas vouloir louer à tout prix de la nouvelle génération à 150€. Le facteur clé de succès reste d'être au bon prix ». Autre tendance forte, la mixité des usages : de plus en plus de programmes proposant des logements et des bureaux voient le jour. Avec pour intérêt que la pré-commercialisation du logement permet de financer les bureaux et de diluer le risque.

Les capitaux se ruent à Lille

La vraie bonne surprise de 2012, c'est cette ruée des investisseurs vers le marché lillois : 250M€ investis contre 73 en 2011, 106 000 m2 contre 48 000 l'année précédente. Une évolution totalement à l'opposé de l'évolution nationale, en repli de 19%. Porteurs de la moitié de ces opérations, Vincent Martin et son successeur Yves Noblet ne cachent pas leur satisfaction : « Après 20 ans, Lille est à une sorte de virage. La ville a gagné sa place dans le marché des grands et les investisseurs ont très fortement soutenu son effort de tertiarisation », explique le premier. Stable et solide, constant et régulier, le marché lillois se présente comme un bon placement. « Nous restons sages sur les prix et il n'y a pas de spéculation, le dynamisme de Lille et sa profondeur de marché en font une des cibles privilégiées des investisseurs », ajoute le second. Onix s'est vendu fin décembre plus de 60 M€, à un rendement record qui friserait les taux de l'Ile de France. Le marché s'est surtout porté sur le neuf (181 M€) avec une forte présence des sociétés de placement immobilier (SCPI) et des institutionnels de la collecte (119 M€). Viennent ensuite les foncières, les banques et les assurances (67 M€). Dernier signe de la confiance des investisseurs, le tiers de l'investissement en neuf l'a été an blanc (57 M€). Certains tempèrent néanmoins l'enthousiasme collectif, soulignant que les investissements se portent avant tout sur des bâtiments de qualité, bien placés et loués pour neuf ans. « Il y a de l'argent, mais pour des produits bien précis. On n'est plus en 2007 où on vendait en blanc des parcs d'activités en périphérie », note Thomas Lierman. « Nous sommes confiants, mais pas bêtement optimistes!»

Marie Raimbault