Bureaux: un millésime 2016 d'anthologie

Le marché du bureau de la métropole lilloise vient d'effacer son précédent record historique, qui datait de 2007, avant la grande crise née des subprimes outre-Atlantique. Les acteurs de l'immobilier nordiste ont réalisé 225 246 m2 de transactions – incluant les comptes propres-, bien au-delà de cette année référence (207 090 m2). Le chiffre dépasse d'ailleurs de 40% la moyenne des cinq années précédentes.

Dans le détail, les transactions commerciales ont porté à plus de 80 000 m2 sur des surfaces neuves, et à 108 000 m2 pour de la seconde main. On notera que le nombre de transactions est très élevé, avec 406 opérations au compteur, pour une moyenne annuelle de 327 entre 2011 et 2015. Dans le lot, le nombre de transactions de superficies importantes (plus de 1000 m2) a été lui aussi élevé, à 40 opérations (25% de plus que les 5 dernières années).

Le numérique en plein boom

Pourquoi cette santé florissante quand l'économie de la France patinait l'an dernier avec une croissance famélique de 1,1 %? La demande est très active, et le marché lillois est capable d'y répondre à travers une offre adaptée aux utilisateurs. Le succès de la frenchtech lilloise a sa traduction immobilière. L'informatique est le premier secteur consommateur de surfaces (19,3%); devant la distribution, toujours active (11,4%) et la finance (8,7%). On note en revanche - et cela confirme le repli de voilure des collectivités et de l'État - que la sphère publique qui était un gros consommateur de bureau, est tombée sous les 5% du marché l'an dernier.

Sur le plan géographique, Villeneuve d'Ascq est le grand gagnant de l'exercice 2016, puisque la ville universitaire a trusté 32% des transactions. A l'inverse, Euralille qui a connu de grandes années, est retombé à 5% du marché, faute de produits disponibles. Le marché lillois hors Euralille a encore bien performé, entre les bons résultats du parc Eurasanté et ceux d'Euratechnologies.

Les transactions ont donc été particulièrement denses. Ce n'est pas au détriment des prix, qui sont restés à des niveaux solides : 60% des transactions ont été réalisées à des tarifs supérieurs à 150 euros, alors que ce ratio était de 21% en 2015. Une évolution due à la commercialisation de gros programmes clés en main à Villeneuve d'Ascq. Même en seconde main, les prix moyens sont plus élevés qu'un an plus tôt : un quart des transactions s'est réalisé au-delà de 150 euros, contre 14% en 2014 et 17% en 2015.

Et demain ? Malgré cette consommation intense des bureaux lillois en 2016, le stock disponible reste étoffé. La métropole lilloise disposait début 2017 de trois mois de stock (54 500 m2), sensiblement plus que début 2016 (44 500 m2). Les surfaces en construction sont à peine inférieures (26 300 m2, soit un recul de 17%), mais au total, l'observatoire des bureaux de la métropole fait état d'un volume équivalant à un an de transactions en neuf. La réalisation de plusieurs gros programmes immobiliers devrait en outre recharger à point nommé les stocks de la fameuse « turbine tertiaire » chère à Pierre Mauroy en son temps.

OD