Bureaux : après un cru record, le marché sous tension

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Champagne pour les professionnels de l'immobilier de bureau ! Le marché métropolitain, qui avait démarré 2010 avec un handicap de trois ans de stock, a vu celui-ci fondre de moitié. Pourtant livrés au coeur de la crise, les programmes neufs initiés en 2006-2007 ont été les grands bénéficiaires de ce regain d'activité. D'une même voix, les commercialisateurs saluent un marché "assaini", "fluidifié", "asséché d'un segment de marché en suroffre". Avec plus de 160 000 m2, la métropole lilloise a confirmé son positionnement de second marché de province derrière Lyon. 2010 dépasse largement 2009 (110 000 m2) et même 2007, année de bulle spéculative avec plus de 146 000 m2. En neuf, ce sont près de 72 000 m2 qui ont été loués, créant un équilibre tout à fait inhabituel avec le seconde main, soulignent les professionnels, quand la proportion est en général d'un tiers-deux tiers.

Pourquoi un tel attrait pour le neuf ? Le choix offert aux utilisateurs était d'abord très large. Ils en ont profité. Dans un marché à 90% endogène, les conditions étaient en effet réunies pour que les entreprises déménagent. Comme en témoignent les commercialisateurs, elles ont cherché des économies d'échelle en rationalisant leur implantation, libérant ainsi souvent – mais pas systématiquement – plus de surfaces qu'elles n'en ont louées. Le niveau de stock neuf a conduit les loueurs à consentir des aménagements importants tels que des franchises de loyer les premiers mois. Le loyer facial, lui, s'étant maintenu. L'écart non significatif entre les prix du neuf et du seconde main, et l'attrait croissant pour la haute qualité environnementale (HQE), en termes d'image autant que de réductions des coûts, ont fini de convaincre les preneurs.

L'Etat en tête
Autre fait saillant en 2010 : la prégnance de la demande publique. " Sur les grosses transactions en neuf, 35 à 40% sont le fait des administrations publiques et parapubliques ", indique Patrick Duez, directeur régional CBRE. L'Etat a réorganisé son parc immobilier, fusionné ses administrations et certains services de grandes entreprises publiques. Ce dont a largement profité le marché lillois, et Euralille en particulier. " Beaucoup de demandes formulées de juin à décembre 2009 ont abouti début 2010 ", précise Vincent Martin, directeur régional BNP Paribas Real Estate. Et de citer la direction régionale de la SNCF, qui a retenu 8 450 m2 dans le programme Perspective (14 000 m2 au total en construction sur Chaude Rivière) ou l'Agence régionale de santé, pour 8 800 m2 dans l'immeuble Onix (15 300 m2 au total). Deux opérations qui, à elles seules, forment 24% des transactions en neuf !
Euralille passe les 200

Euralille a atteint les 200€/m2 en 2010. "C'est un seuil psychologique pour les investisseurs, qui cherchent des taux de rendement", fait remarquer Patrick Duez (CBRE). A cause des loyers "prime", le secteur phare de la métropole attire surtout les administrations et les entreprises de dimension nationale. "Il faut qu'Euralille reste l'élément identifiant du marché tertiaire lillois", plaide André Bartoszak (CCI Grand Lille). La densification d'Euralille 1, pour 100 000 m2 (dont 60-70% de bureaux), est programmée, sur une échelle de 5 à 10 ans. Et "elle a du sens", dans ce secteur hyper central, affirme Michel Bonord, de la SAEM Euralille. Euralille 2 est en marche avec, autour du Bois Habité, Irisium, Vérose à l'horizon 2012 ; puis vers la porte de Valenciennes Arboretum, le CNFPT (une implantation vendue sur 7 200 m2), et le Rectorat...

Autre enseignement de 2010 : la taille des surfaces commercialisées a fortement grandi. Avec seulement 59 transactions en neuf, la surface moyenne est passée de 360 m2 en 2009 (avec 116 transactions) à 1 200 m2. Les administrations, gourmandes en grandes surfaces, y sont pour beaucoup. Mais le privé ne manque pas à l'appel. Dans le seconde main cette fois. Kiabi, en reprenant en décembre les 7 400 m2 laissés par Bayer Schering Pharma à Lys-lez-Lannoy, réalise la plus grosse transaction de l'année. Ces opérations publiques et privées emblématiques représentent les deux extrémités du marché : les premières à 200€/m2 sur Euralille, la seconde à 50€/m2 en périphérie. Entre les deux, un marché très varié, qui a pu répondre parfaitement à la diversité de la demande.

Faut-il pour autant verser dans l'euphorie ? Non, répondent en chœur les membres de l'Observatoire des bureaux de Lille Métropole. "C'est une année record en transactions mais, globalement, tous critères confondus, ce n'est pas une année record", tempère André Bartoszak, responsable du pôle Observatoires et Etudes économiques à la CCI Grand Lille. En effet, les comptes propres n'ont fourni l'an dernier que 21 623 m2, contre 60 000 m2 en 2007. Une nuance qui rappelle à la prudence.

Le BBC pas encore déterminant
Sur les grands secteurs qui divisent conventionnellement le marché des bureaux de la métropole lilloise, quatre fournissent 80% des surfaces transactées  : Lille, Euralille, les Grands Boulevards et Villeneuve-d'Ascq. "C'est le fondement du marché", apprécie Vincent Martin. "Il y a des pôles forts, confirme André Bartoszak, mais le diffus n'est pas négligeable du tout. Il faut des deux." De même qu'à côté de l'offre en neuf, labellisée HQE, Très Haute Performance énergétique (THPE) ou Bâtiment Basse Consommation (BBC)... s'est développée, grâce à la production régulière de bureaux depuis 15 ans, une offre de seconde main de qualité, qui s'améliore d'année en année, plaide Benoît Tirot, qui renchérit : "Le BBC n'engendre qu'une baisse de 50% d'un poste qui ne représente finalement que 15% du montant des charges... Ce n'est pas un élément fondamental pour le moment."

Sur un stock de seconde main de 200 000 m2, un quart à un tiers est cependant jugé obsolète. Alors que les petites et moyennes surfaces se positionnent bien, "l'inquiétude se situe, selon Patrick Duez, sur des surfaces comprises entre 500 et 3 000 m2." Face à un stock neuf largement entamé et à des projets qui, pour beaucoup, ne sont pas encore lancés, l'offre sera-t-elle suffisante en qualité et en variété pour absorber la demande en 2011 ? Les acteurs du marché de l'immobilier pointent avec lucidité le problème du choix disponible et du risque de report des décisions d'implantation. Notamment sur des secteurs très demandés.

"Demandes non assouvies"

"Il y a plein de projets mais rien en construction ou presque. Ce qui était livré est parti, ce qui était en construction a été livré et s'est bien commercialisé, et les projets sont restés au stade de projet..." décrit André Bartoszak. Ainsi sur la Haute-Borne, où seuls 2 400 m2 sont encore disponibles, 12 000 m2 livrables sous un an, et des permis de construire déposés. Mais les promoteurs attendent, comme sur Ere Park (deux fois 5 000 m2) et Kieken (5 000 m2). A Euratechnologies, la pénurie aussi est là : "La revitalisation voulue par les pouvoirs publics a permis aux promoteurs de se positionner", constate Hugues Laffineur, de Tostain & Laffineur. Aujourd'hui, "la demande n'est pas assouvie faute de programme, indique le patron de BNP Paribas Real Estate. La Soreli, aménageur, a lancé il y a quelques mois des appels d'offres aux promoteurs. On attend des livraisons d'ici à 2013."
L'Union avance ses pions

C'est "LE grand projet" de la communauté urbaine de Lille, selon son vice-président au développement économique Michel-François Delannoy. Mais il faut lui laisser le temps, avancent prudemment les commercialisateurs. "C'est un projet colossal, il fallait avoir la maîtrise foncière, dépolluer... Maintenant ça peut commencer, explique André Bartoszak. La Haute-Borne, avec son comité d'agrément décrié, a démarré doucement, et puis on y a installé Cofidis, malgré les railleries. Ça a amorcé la pompe et aujourd'hui la Haute-Borne est un très beau succès." Qui amorcera la pompe de l'Union ? La Tossée, dont l'aménagement démarre ? Kipsta, sa tour totem et ses 2,5 ha d'espaces sportifs de plein air ? Ou les gros sièges sociaux espérés sur les Quais, programme porté par Rabot Dutilleul Développement en partenariat avec la sem Ville renouvelée ?... Tout cela sans doute. Une fois lancée, l'Union pourra aussi être un signal pour l'offre tertiaire sur Roubaix et Tourcoing, qui préparent l'après-zone franche urbaine.


"Construisez, on va vous trouver des locataires, des acheteurs !" s'exclame Hugues Laffineur à l'attention des promoteurs et des investisseurs, sans lesquels les premiers ne se lancent pas. Lille est un marché vivant, avec du turn over, qui attirait les investisseurs. Inactifs depuis deux ans comme partout en France, ils reviennent doucement, comme en témoigne François Dutilleul, membre du directoire de Nacarat : "2010 offre des signes de reprise. L'investissement a cessé de diminuer, montrant que l'appétit des investisseurs a redémarré." En somme, la confiance semble revenir. L'année qui a commencé sera déterminante pour confirmer ou non la tendance.

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